Lejlighedsoverdragelse

Reglerne og processerne for lejlighedsoverdragelser er dels i detaljer beskrevet og reguleret af foreningens vedtægter, og dels af bestyrelsens praksis for håndtering af overdragelser.

Før den store finanskrise kom til landet i 2008 solgte foreningen udelukkende lejligheder via interne og eksterne ventelister. Disse er stadig i brug, og har fortrinsret fremfor andre måder at finde en køber på, men for tiden vælger langt de fleste sælgere at finde en køber med en ejendomsmæglers hjælp.

Bestyrelsen har erfaret, at priserne for at få en andelslejlighed solgt via en mægler ligger et sted mellem 60.000 - 90.000 kr.  bl.a. afhængigt af lejlighedens størrelse og stand og det valgte mæglerfirma, hvortil kommer foreningens administrators regninger for at overdrage en andelslejlighed.  Denne regning stiger voldsomt når sælger overdrager ved hjælp af en ejendomsmægler, og det er ikke unormalt, at de samlede overdragelses-omkostninger kan nå op på 15-20 % af overdragelsessummen, så det kan være en meget dyr måde at sælge på.

Fordi mange overdragelser sker ved hjælp af en ejendomsmægler, har bestyrelsen været nød til at ændre vores overdragelsesprocedure. Vi har tidligere tilladt overtagelser umiddelbart efter lejlighedsfremvisningen. Udarbejdelsen af overdragelsesdokumenterne kom i de fleste tilfælde efter overtagelsesdagen, men den praksis er bortfaldet nu. Dvs. sælgerne må påregne længere ekspeditionstider, idet overdragelsesdokumenterne skal være udarbejdet og underskrevet af alle parter inden overtagelsesdagen.

Den normale overdragelsesproces ser herefter således ud:

1)         Sælger kontakter bestyrelsen skriftligt med ønsket om at sælge sin andel.

2)         Bestyrelsen fremsender, om muligt elektronisk, de forskellige nødvendige opgørelsesskemaer til brug for andelshaverens opgørelse af de individuelle forbedringsværdier som ønskes solgt.

3)         Andelshaveren udfylder forbedringsværdiopgørelsesskemaet og afleverer dette til bestyrelsen sammen med al relevant bilagsdokumentation sorteret emne for emne samt diverse myndighedsgodkendelser mv.

4)         Bestyrelsen ser materialet igennem og aftaler dato for syn.

5)         Lejlighedens synes af to bestyrelsesmedlemmer.

6)         Bestyrelsen sammenholder synsresultaterne med opgørelsen og bilagsmaterialet og udarbejder en endelig vurdering. Hvis der mangler bilag eller myndighedsgodkendelser skal andelshaveren fremskaffe disse inden vurderingen kan afsluttes.

7)         Når vurderingen foreligger indkaldes ventelisterne til lejlighedsfremvisning med minimum 14 dages varsel.

8)         På fremvisningsdagen tager de indkaldte stilling til, om de ønsker at købe lejligheden.

9)         Hvis køber findes på fremvisningsdagen indsender bestyrelsen herefter vurderingen samt oplysninger om salgets parter til administrator med besked på at udarbejde overdragelsesdokumenterne.

10)      Administrator indkalder typisk herefter køber og sælger til aftaleunderskrifter på deres kontor.

11)      Bestyrelsen modtager fire kopier af aftalen til underskrift.

12)      Bestyrelsen tilbagesender de underskrevne aftaler til administrator.

13)      Overtagelsesdagen oprinder og køber flytter ind.

Hvis der ikke findes en køber fra ventelisterne, er det op til sælger selv at finde en køber. Det kan i princippet ske via opslag på offentligt tilgængelige opslagstavler - fysiske såvel som elektroniske - eller som sagt via en ejendomsmægler. Når køber er fundet, gives bestyrelsen skriftlig besked om hvem det er, og om hvad prisen er aftalt til. Bestyrelsen indsender herefter disse oplysninger sammen med vurderingen til administrator, der efterfølgende udarbejder overdragelsesaftaler på samme måde som ovenfor beskrevet.

Det er vigtigt for bestyrelsen at påpege, at det er sælgers ansvar at udarbejde en korrekt forbedringsværdiopgørelse og at fremskaffe den nødvendige dokumentation. Bestyrelsen vil altid minutiøst gennemgå sælgers forbedringsværdiopgørelser, og det er normen at disse tilrettes – i nogle tilfælde endda betydeligt, men jo mere korrekt en sælger er med sin opgørelse, jo mindre tid vil der gå med denne tidskrævende proces. Det er altså en rigtig skidt idé at lave en ufuldstændig opgørelse og forvente, at bestyrelsen gør resten af arbejdet. Vi vil altid være behjælpelige med forbedringsværdiopgørelsen, men vil ikke gøre alt arbejde for sælger.

Det skal i øvrigt bemærkes, at hvis en sælger vælger at give et prisnedslag på lejligheden, skal prisnedslaget tages i andelsværdien, mens de individuelle forbedringer sælges til fuld pris. Årsagen er, at man som andelshaver udelukkende kan sælge forbedringerne til den pris, man selv har givet, med fradrag for afskrivninger. Hvis man således har fået rabat i forbedringsværdierne, kan denne rabat ikke ”genoplives” på et senere tidspunkt. En tilsvarende regel gælder ikke for så vidt angår andelsværdien.

Vedtægterne tager i øvrigt højde for, hvordan ventelisten skal håndteres, i de tilfælde, hvor sælger vælger at nedsætte prisen. Hvis en sælgende andelshaver vælger at nedsætte sin salgpris, skal vores ventelister nemlig have tilbudt lejligheden igen, selvom de tidligere har afvist tilbuddet til en højere pris. Disse regler er udførligt beskrevet i vedtægterne.

Reglerne for bytte af andelslejligheder er ligeledes beskrevet udførligt i vedtægterne.